Firma

Polski Związek Firm Deweloperskich wygrał przed Sądem Apelacyjnym w Warszawie kilkuletni spór o postanowienie dopuszczające różnicę pomiędzy projektowaną powierzchnią mieszkania albo domu a rzeczywiście wykonaną, stwierdzoną pomiarami powykonawczymi. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów zakwestionował postanowienie zezwalające na taką rozbieżność, natomiast Sąd Apelacyjny w Warszawie prawomocnie uznał, że umowy z konsumentami mogą przewidywać niewielką tolerancję w powierzchni, która będzie później prowadziła do odpowiedniej korekty wysokości ceny.

Spór na tym tle trwa od lat, sięga jeszcze czasów sprzed wejścia w życie tzw. ustawy deweloperskiej. Zresztą przepisy ustawy w żaden sposób się do tej kwestii nie odniosły. UOKiK od dawna stoi na stanowisku, że jakakolwiek różnica pomiędzy powierzchnią przewidzianą w umowie deweloperskiej a powierzchnią rzeczywiście wykonaną stanowi nienależyte wykonanie umowy i uprawnia nawet nabywcę do odstąpienia od umowy. Jednocześnie jako tzw. niedozwolone postanowienia umowne UOKiK traktuje postanowienia dopuszczające tolerancję w powierzchni na jakimkolwiek poziomie, bez względu na to czy wywołują konieczność korekty wysokości ceny czy nie. Stanowisko Urzędu w tej sprawie od lat jest konsekwentne i nieprzejednane. Nawiasem mówiąc w praktyce bardzo niewielka, wręcz śladowa grupa klientów deweloperów decydowała się na odstępowanie od umów z uwagi na różnice w powierzchni (według danych UOKiK za lata 2011-2013 było to dokładnie 7 przypadków).

Z drugiej strony PZFD broni stanowiska branży deweloperskiej, wspartego ekspertyzami technicznymi, wedle którego – ujmując rzecz w skrócie – przy stosowanych obecnie  w budownictwie technologiach nie jest możliwe wykonanie powierzchni pomieszczenia z dokładnością przewidzianą w umowie. Kilkuprocentowe różnice są zatem normą. PZFD promuje wskaźnik tolerancji na poziomie +/- 2%, co zdaniem związku deweloperów stanowi rozsądny kompromis pomiędzy oczekiwaniami branży i prawami konsumentów. Oznacza to na przykład, że podpisując umowę deweloperską na mieszkanie o powierzchni 100 m2, równie dobrze możemy ostatecznie stać się właścicielami mieszkania o powierzchni 98 m2, jak i 102 m2. Warto podkreślić, że zgodnie z ekspertyzami technicznymi i praktyką w innych państwach owa tolerancja mogłaby sięgać nawet 4-5%.

Wymaga podkreślenia, że orzeczenie dopuszcza korzystną dla deweloperów praktykę pod dwoma warunkami: po pierwsze, przewidziana w umowie różnica wynosi nie więcej niż 2%, a po drugie – umowa przewiduje w każdym przypadku niezgodności powierzchni rzeczywistej z określoną w umowie zmianę wysokości ceny, szczególnie, gdy nabywca miałby otrzymać zwrot pieniędzy. Należy zauważyć, że w praktyce postanowienia stosowane przez deweloperów w umowach nie zawsze spełniają owe warunki.

Co oznacza rozstrzygnięcie Sądu w tej sprawie?

Raczej nie rozwiązuje ono definitywnie sporu pomiędzy branżą a UOKiK-iem. Wyrok należy bardziej odczytywać jako precedensowe rozstrzygnięcie w konkretnej sprawie, które nie zmienia stanu prawnego, lecz umożliwia powołanie się na nie przez deweloperów w przyszłych sprawach ich dotyczących, a takich na pewno nie zabraknie. Trudno ocenić w tym momencie jak rozstrzygnięcie takie wpłynie na praktykę i podejście UOKiK. Być może Urząd będzie tolerował postanowienia umów, które są zgodne z zasadą przyjętą w orzeczeniu Sądu Apelacyjnego w Warszawie – a więc uwzględniają maksymalną tolerancję +/-2% i przewidują stosowną korektę ceny w każdym przypadku – jednocześnie tępiąc, jak dotąd, postanowienia mniej korzystne dla nabywców.

Innym możliwym scenariuszem jest pozostanie przez UOKiK na dotychczasowym stanowisku i uznanie, że omawiany wyrok ma zastosowanie tylko w konkretnej sprawie (spór pomiędzy PZFD a UOKiK o Katalog Zasad Umowy Deweloperskiej – dokument PZFD będący zaleceniem sposobu formułowania treści umów deweloperskich dla członków Związku) i nie zmienia generalnie stanu prawnego w kwestii niezgodności powierzchni umówionej i wykonanej.

A obowiązujący stan prawny jest w tym względzie niekorzystny dla deweloperów: z jednej strony przepisy Kodeksu cywilnego o niedozwolonych postanowieniach umownych traktują za takowe m.in. postanowienia wyłączające lub ograniczające odpowiedzialność względem konsumenta za nienależyte wykonanie umowy i przewidujące możliwość jednostronnej zmiany przez przedsiębiorcę istotnych cech świadczenia. Z drugiej zaś strony – ustawa sektorowa (ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, tzw. ustawa deweloperska) nie zawiera przepisów, które – z uwagi na specyfikę branży budowlanej – dopuszczałyby stosowne odstępstwo, bez przyznawania konsumentowi prawa odstąpienia od umowy.

Kierunkiem dalszych działań PZFD będzie zapewne doprowadzenie do zmiany ustawy deweloperskiej w taki sposób, by przewidywała – w określonych granicach – różnicę pomiędzy powierzchnią przewidzianą w umowie deweloperskiej a rzeczywiście wykonaną, której wystąpienie nie będzie umożliwiało nabywcy odstąpienia od umowy, a spowoduje obowiązek skorygowania wysokości ceny. 

Sygnatura wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie VI ACa 831/15.